周宁:县级平台做房产必知的几个核心问题

来源  |  本地商业进化论(ID:lastmedia)

作者  |  宁哲网络 周宁

最近写了几篇关于县级市能不能做房产的短文,受到热烈关注。同时让我困惑乃至尴尬的是,其实大多数创业者并没理解文章的意思。就当前而言,多数的县区创业者仍处于信息闭塞的境地,即使通过互联网获得了很多信息,可是信息驳杂,加上每个人面临的实际情况与条件各不相同,于是就存在理解困难、选择困难的情况。因此,我特地来写这篇文章,将最近遇到的实际概念跟大家深度解析一下。

一、我想主要解决的问题就是:当前(站在2018年来看)房产盈利模式是什么?

1、广告。

我们必须搞清楚与广告相关的几组概念:

√ 首先,广告模式仅仅对于一手房有效。

√ 一手房,又叫新房。

√ 新房中,又有住宅、公寓、商业之分。通常大家提的最多的是住宅。

√ 新房业务,客户是地产商及其代理商。地产商,又被称作房地产开发商,有些地区又称其为房开公司。地产商的代理机构,有营销策划机构、营销代理机构。一级代理称为包销商,二三以及不知道几级代理成为分销商,又称渠道商。

√ 广告模式是通称,我们经常提到的媒体服务、信息服务,与广告分不清。

总而言之,房地产广告模式就是地产商给你钱让你帮他发布信息。

2、端口费。

来盘一盘端口费相关概念:

√ 端口费,仅仅面对二手房中介。

√ 中介的主业是存量房买卖服务,存量房又叫二手房。

√ 中介企业,一般展现为二手房门店,例如链家、我爱我家、满堂红等。中介企业又叫经纪公司。

√ 端口费,就是给中介发布房源信息的平台的服务费。包括刷房源、房源管理等延展功能。

3、佣金。

新房、二手房交易,都有佣金,我想具体说的是新房销售的佣金。关于佣金,你必须知道以下事实:

√ 要拿到佣金,必须先有合作协议,规定报备、跟踪、保护期、成交结算等一些列流程。

√ 佣金比例,从0.5%到30%的都有,不同物业类型,不同时期,不同具体情况,佣金比例是不一定的。房子好卖,也有佣金,因为需要人帮他卖房子。房子不好卖,佣金有可能很高,刚才说的30%佣金,就是一家拦在手上的商铺,一年资金成本就30%-40%,给30%也得卖!

√ 我们提到的做渠道,就是拿佣金。

√ 渠道,又分为包销、分销。

总结一下,2018年房地产平台的主旋律是渠道为王。盈利模式是:广告+端口费+包销分销。

二、有了盈利模式,很多人要问,我有没有的做?我想说的是:看市场、看政策,尤其是——政策。关于政策,我们最需要了解的问题如下:

1、限购。也就是在这个城市,谁有购房资格?可以买几套房子?限购带来假离婚潮,令人惆怅。

2、限贷。也就是谁有贷款资格,贷款性质是商业贷款还是公积金贷款,贷款利率上浮还是下浮。贷款,有时候被称为杠杆,因为目前来看你不买房子,你的现金会贬值,所以加了杠杆,贬值拉着银行垫背。

3、限售。也就是买了房几年能卖。

4、限购限贷限售,构成了炒房与调控搏斗的伟大场景!曾经有一个兄弟,湖北某县人士,他说想去成都炒房。我告诉他,新手别跟政府调控过不去,弄不好被关门打狗。如何关门打狗?场景如下,你的购房资格审定是在成都交了3年社保,很可能交了2年政策变成5年了!好吧,用当今本科文凭落户的方式,花费6到10万找中介,好不容易弄到了购房资格。然后,首付比例提高了,首付利率提高了!再一看,人都跟疯了一样排队摇号,房子不愁卖,买房搞不好要花几十万茶水费!一咬牙,就算7成首付也买了!二线城市,最便宜的一套也过百万,杠杆太低,想赚钱不容易,为什么?紧接着限售政策登场了!5年不许卖!7成首付,利率上浮30%,5年不许卖,算算资金成本,住还凑合,炒,没什么意思了!

5、剩下的机会在哪里?三线以下城市!没有限购限贷限售,这才是真的机会。你说县级市房产要不要做?

搞清楚这两组问题,你才基本知道一点点概念。好了,我也不写太多了!欢迎大家加我微信入群交流:

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